Meer dan alleen maar een periodiek te betalen vast bedrag

De huurprijs....

Het akkoord over de huurprijs betekent in eerste instantie dat de huurder zich engageert om een bepaald bedrag als vergoeding voor het exclusief gebruik van de ruimtes te betalen aan de verhuurder, en dit op welbepaalde tijdstippen. Het bedrag van de huurprijs heeft echter ook gevolgen voor de concrete invulling van andere huurafspraken, zoals de huurwaarborg en de wederverhuringsvergoeding.

Het bedrag van de huurwaarborg wordt in de meeste gevallen uitgedrukt als een bedrag gelijk aan een aantal maanden huur. Behalve indien de ruimtes als hoofdverblijfplaats worden gebruikt, zijn partijen vrij om de hoogte van de huurwaarborg te bepalen. Het is niet ongebruikelijk dat voor een handelsruimte of kantoren de huurwaarborg gelijk is aan 6 maanden huur. Als huurder moet je er in je budgettaire planning rekening mee houden dat deze waarborg meestal uiterlijk op de ingangsdatum van de huur zal moeten gevestigd zijn onder de vorm van een bankwaarborg of een geblokkeerde bankrekening.

In vele gevallen wordt de huurprijs aangepast op basis van de schommelingen van het gezondheidsindexcijfer. De stelling dat huurprijzen automatisch jaarlijks worden geïndexeerd, gaat echter niet voor alle huurovereenkomsten op. Eerst en vooral moet in de toepasselijke huurwetgeving worden bekeken of een uitdrukkelijk akkoord tussen verhuurder en huurder over het principe van de indexatie vereist is. Indien vaststaat dat het principe van indexatie van toepassing is, moet worden nagegaan of deze aanpassing automatisch dan wel pas bij schriftelijk verzoek gebeurt.

Daarenboven is de formule van aanpassing voorzien in de wet niet steeds van toepassing. Indien de gehuurde ruimtes niet als hoofdverblijfplaats worden gebruikt, kunnen de verhuurder en de huurder dus een andere formule hanteren, maar het resultaat hiervan mag het maximumbedrag zoals bepaald door de wettelijke formule niet overschrijden.

Partijen kunnen tijdens de duur van de huur in onderling akkoord tot een aanpassing van de huurprijs besluiten. Denken we maar aan bv. verbeteringswerken die de huurder op zijn kosten uitvoert en waarbij de verhuurder zich akkoord verklaart om hiervoor de huurprijs te verlagen. Omgekeerd kan de verhuurder uitbreidingswerken uitvoeren waarvoor de huurder bereid is om een hogere huurprijs te betalen.

De bedragen van de huurwaarborg en/of de wederverhuringsvergoeding zullen mee evolueren met de aanpassing van de huurprijs. De partijen moeten dus rekening houden met volgende mogelijke scenario’s. Een hogere huurprijs ingevolge indexatie betekent concreet dat de huurder zal moeten zorgen dat het bedrag op de geblokkeerde rekening wordt verhoogd of in het geval van een bankgarantie, het bedrag van de bankgarantie wordt verhoogd.

Indien de verhuurder bereid is om de huurprijs te verminderen omwille van werken op kosten van de huurder, moet de verhuurder er zich van bewust zijn dat het bedrag van de wederverhuringsvergoeding die hij kan vorderen ook lager zal zijn. 

Bij de onderhandelingen over het bedrag van de huurprijs moeten zowel de verhuurder als de huurder er zich dus bewust van zijn dat de huurprijs ook impact heeft op andere zaken. 

Het uitschrijven van de betreffende clausules verdient dan ook de nodige aandacht om te vermijden dat één van de partijen op een bepaald moment voor onaangename verrassingen komt te staan.

Wenst u over dit alles meer te weten, contacteer dan Ann Gobien (Senior Legal Counsel).